|
|
|
|
|
Mieszkanie jako miejsce prowadzenia działalności |
Prowadzenie działalności we własnym mieszkaniu jest zjawiskiem powszechnym w naszej rzeczywistości. Prowadzenie działalności w mieszkaniu ma swoje plusy i minusy. Z jednej strony wiele wydatków można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów. Z drugiej przy określaniu wydatków stanowiących koszt uzyskania przychodów mogą pojawić się liczne wątpliwości, czy rzeczywiście dany wydatek może być kosztem, czy też nie. Wskazana jest więc daleko idąca ostrożność, aby nie narazić się na ewentualny, kosztowny spór z fiskusem.
Lokal mieszkalny jako środek trwały
Prowadzenie działalności we własnym mieszkaniu wiąże się nie tylko z ponoszeniem bieżących wydatków, ale ze stopniowym zużyciem lokalu. Tak więc, po spełnieniu określonych wymogów przedsiębiorca może zaliczyć lokal mieszkalny do środków trwałych firmy i naliczać amortyzację. Zgodnie z przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych amortyzacji podlegają m. in. lokale będące odrębną własnością lub współwłasnością podatnika, nabyte lub wytworzone przez podatnika we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok. Lokale te muszą być wykorzystywane na potrzeby związane z prowadzoną działalnością gospodarczą lub oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub leasingu.
Uwaga: Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej to nie środki trwałe, lecz wartości niematerialne i prawne. W związku z powyższym nie da się ich ulepszyć, czy remontować, a wszelkie inwestycje to inwestycje w obcym środku trwałym - w lokalu stanowiącym własność spółdzielni, a nie podatnika.
Określenie wartości początkowej mieszkania jako środka trwałego jest bardzo istotne. Wartość ta bowiem stanowi później o wysokości odpisów amortyzacyjnych.
W przypadku mieszkania nabytego odpłatnie sprawa jest o tyle prosta, że w zasadzie wartością początkową będzie cena jego nabycia powiększona o koszty związane z jego nabyciem (np. koszty opłat notarialnych) oraz ewentualnie pomniejszona o podatek VAT (jeżeli podatnikowi przysługuje takie obniżenie zgodnie z przepisami ustawy o VAT).
Jeżeli podatnik otrzymał mieszkanie w spadku, darowiźnie lub w inny nieodpłatny sposób to wartością początkową mieszkania będzie jego wartość rynkowa, chyba że umowa darowizny lub inna umowa przenosząca nieodpłatnie nieruchomość określi w treści wartość mieszkania w wysokości mniejszej od rynkowej. W takim przypadku za wartość początkową przyjmujemy wartość określoną w umowie.
W przypadku, gdy przedsiębiorca będący osobą fizyczną pragnący wykorzystywać w swej działalności gospodarczej lokal mieszkalny nie jest w stanie określić ceny nabycia wówczas ma możliwość dokonania samodzielnej wyceny tego mieszkania i przyjęcia wartości początkowej w kwocie wynikającej z własnej wyceny z uwzględnieniem cen rynkowych mieszkań tego samego rodzaju z grudnia poprzedzającego rok założenia ewidencji środków trwałych. Musi jednakże w tej wycenie uwzględnić stopień zużycia lokalu.
Gdy lokal został wytworzony we własnym zakresie wartością początkową będzie koszt jego wytworzenia. Jednakże podatnik nie może do kosztów jego wytworzenia zaliczyć wartości pracy własnej, małżonka, dzieci, kosztów zarządu, kosztów operacyjnych, kosztów operacji finansowych (w szczególności kredytów, odsetek). Jeżeli przedsiębiorca nie może ustalić samodzielnie kosztu wytworzenia, dokona tego powołany przez podatnika biegły. Oczywiście uwzględnić należy ceny rynkowe tego typu lokali oraz stan i stopień ich zużycia.
Natomiast w przypadku lokalu będącego współwłasnością podatnika wartością początkową lokalu będzie wartość ustalona na takim poziomie, na jakim udział podatnika pozostaje we współwłasności tego lokalu. Wyjątek stanowi tutaj lokal wchodzący w skład współwłasności małżeńskiej. W sytuacji, gdy jeden ze współmałżonków prowadzi działalność w mieszkaniu stanowiącym wspólność małżeńską może on za wartość początkową przyjąć całą jego wartość, jeżeli jednak obydwoje z małżonków prowadziliby działalność w tym mieszkaniu to może każde z nich za wartość początkową przyjąć jedynie połowę jego wartości.
Podatnicy będący osobami fizycznymi mogą także określić wartość początkową mieszkania metodą uproszczoną. Polega ona na tym, że podatnicy przyjmują w każdym roku podatkowym wartość stanowiącą iloczyn metrów kwadratowych wynajmowanej, wydzierżawianej lub używanej przez właściciela powierzchni użytkowej tego lokalu i kwoty 988 zł, przy czym za powierzchnię użytkową uważa się powierzchnię przyjętą dla celów podatku od nieruchomości.
Podatnicy po ustaleniu wartości początkowej mieszkania wprowadzają go do ewidencji środków trwałych i wybierają metodę amortyzacji. Zastrzec należy, że podatnicy mają do wyboru jedynie metodę liniową ale albo przy zastosowaniu stawki z Wykazu stawek amortyzacyjnych albo przy zastosowaniu stawki określonej indywidualnie. Nie mogą natomiast stosować metody degresywnej.
Odpisy amortyzacyjne mogą być dokonywane w ratach równych co miesiąc, jak również co kwartał lub jednorazowo raz na koniec roku.
Metoda liniowa polega na dokonywaniu co miesiąc odpisów amortyzacyjnych w ratach równych, rozpoczynając od miesiąca następnego po miesiącu, w którym lokal został wprowadzony do ewidencji. Odpisów dokonuje się aż do chwili, gdy ich wartość zrówna się z wartością początkową lokalu lub do momentu zbycia lokalu lub jego likwidacji.
Stawka amortyzacyjna jest określona w wykazie stawek amortyzacyjnych i dla lokali mieszkalnych wynosi 1,5%.
Uwaga: Odpisów amortyzacyjnych od własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej dokonuje się przy zastosowaniu rocznej stawki amortyzacyjnej w wysokości 2,5%; przy ustalaniu wartości początkowej tych praw podatnicy mogą stosować zasadę określoną w art. 22g ust. 10 ustawy (wartość początkowa stanowiącą iloczyn metrów kwadratowych budynku lub lokalu i kwoty 988 zł), z tym, że wówczas roczna stawka amortyzacyjna wynosi 1,5%.
Metoda liniowa przy zastosowaniu stawki indywidualnej może być stosowana tylko do mieszkań używanych lub ulepszonych wprowadzonych po raz pierwszy do ewidencji. Minimalnym okresem amortyzacji dla stawek określanych indywidualnie jest 10 lat, tak więc maksymalną stawką amortyzacyjną dla tych lokali może być 10%.
Koszty bieżące związane z eksploatacją mieszkania
Wydatki związane z bieżąca eksploatacją mieszkania, w którym przedsiębiorca prowadzi działalność gospodarczą zalicza się do kosztów uzyskania przychodów. Zaliczenie tych wydatków do kosztów uzyskania przychodów, w przypadku gdy mieszkanie wykorzystywane jest tylko do prowadzenia działalności gospodarczej praktycznie nie stwarza żadnych problemów. Schody zaczynają się, jeżeli w mieszkaniu, w którym prowadzimy działalność gospodarczą jednoczenie zamieszkujemy. W takim przypadku dla bezpieczeństwa najlepiej ustalić zasady podziału kosztów związanych z utrzymaniem domu na część związaną z zaspokojeniem osobistych potrzeb oraz część przypadającą na działalność gospodarczą, gdyż tylko koszty związane z prowadzoną działalnością mogą stanowić koszty uzyskania przychodów. Zasady te należy określić samemu, gdyż przepisy podatkowe nie normują tej kwestii.
Najprostszym rozwiązaniem jest przeznaczenie na potrzeby firmy osobnego pomieszczenia (pokoju). Jego powierzchnia będzie wówczas powierzchnią firmy i przypadające na nią opłaty stanowić będą jej koszt. Jeśli jest to niemożliwe, najczęściej stosowanym sposobem ustalenia, jaka część wydatków mieszkaniowych może być uwzględniona jako koszt uzyskania przychodów, jest udział powierzchni zajętej na prowadzenie działalności w ogólnej powierzchni domu. Według tak ustalonego wskaźnika oblicza się następnie, jaka część płaconych kosztów przypada na powierzchnię wykorzystywaną w działalności gospodarczej. Ten sposób ustalania wielkości wydatków, które mogą stanowić koszt podatkowy, jest powszechnie akceptowany przez organy podatkowe. Według takiej samej proporcji można odliczać podatek VAT z faktur dokumentujących nabycie rozliczanych proporcjonalnie wydatków.
Wprawdzie organy podatkowe generalnie nie kwestionują tego sposobu ustalania wielkości wydatków, które mogą stanowić koszt podatkowy, ale zdarzają się problemy w przypadku zaliczania w ciężar kosztów uzyskania przychodów części czynszu płaconego za lokal mieszkalny. Zdarza się bowiem, że organy podatkowe w takich przypadkach twierdzą, że nie istnieje związek pomiędzy opłacanym czynszem za lokal w którym podatnik mieszka a działalnością gospodarczą prowadzoną w tym mieszkaniu. Krótko mówiąc, czy wykorzystujemy do prowadzenia działalności część mieszkania, czy też nie, nie ma to wpływu na opłacany czynsz, więc nie istnieje związek przyczynowo-skutkowy pomiędzy ponoszonym wydatkiem a uzyskanym przychodem. (Urząd Skarbowy w Sulęcinie (sygn. I/2F/415/6/04) - opłat stałych za media nie można w ogóle zaliczać do kosztów uzyskania przychodów, ponieważ do ich poniesienia podatnik byłby zobowiązany nawet wtedy, gdyby nie prowadził działalności gospodarczej w mieszkaniu). Na szczęście pogląd taki jest w zdecydowanej mniejszości (np. Urząd Skarbowy w Bytomiu (sygn. IPD1/ 415-10/ 05) - proporcjonalnie można zaliczyć do kosztów także część wpłat na fundusz remontowy, opłat za legalizację wodomierzy i zaliczkę za wodę, oraz opłaty będące częścią składową czynszu, tj. opłatę eksploatacyjną, wywóz nieczystości, c.o., konserwacje instalacji gazowej. Dokonując wpłat na wyodrębniony fundusz remontowy należy pamiętać, że części wpłat stanowiących koszty działalności gospodarczej nie można odliczyć w zeznaniu rocznym w ramach ulgi remontowej). Warto jednak najpierw dla własnego bezpieczeństwa wystąpić do organu podatkowego o udzielenie wiążącej interpretacji w tej sprawie. Będziemy mieli wtedy pewność że nie narazimy się na sankcje w sytuacji zaliczania w koszty prowadzonej działalności proporcjonalnie wydatków za czynsz.
W przypadku wydatków ponoszonych na tzw. media zaliczanie w koszty uzyskania przychodów tej części wydatków, która przypada na powierzchnię wykorzystywaną w działalności gospodarczej nie zawsze może okazać się korzystna. Będzie to np. w sytuacji, gdy podatnik w prowadzonej działalności wykorzystuje maszyny i urządzania pobierające znaczne ilości energii elektrycznej, gazu czy wody. W takiej sytuacji podatnik będzie mógł albo obliczyć nową proporcję tym razem tylko dla rozliczania poboru np. energii elektrycznej albo zainstalować tzw. podliczniki. Jednakże o ile wyliczenie proporcji uwzględniającej powierzchnie mieszkania wykorzystywanego do prowadzonej działalności i na jej podstawie rozliczanie wydatków nie powoduje większych sporów z organami podatkowymi, to wyliczenie proporcji tylko dla rozliczenia poboru energii na pewno doprowadzi do takiego sporu. Dlatego najbezpieczniejszą metodą w takiej sytuacji będzie zainstalowanie dodatkowych tzw. podliczników w pomieszczeniach wykorzystywanych do prowadzonej działalności gospodarczej.
Sprawa jest w zasadzie prosta w przypadku rozmów telefonicznych. Mogą być one kosztem dla podatnika prowadzącego firmę w mieszkaniu. Warto jednak posiadać stosowne billingi, jeśli do celów służbowych używany jest prywatny telefon. Tylko szczegółowe billingi będą dowodem na to, że podatnik zaliczył prawidłową kwotę do kosztów. Nie można jednak zaliczyć w koszty prowadzenia działalności wydatków na zakup i założenie oraz opłacanego abonamentu od prywatnego telefonu.
Kosztem uzyskania przychodów będą także wydatki poniesione na remont pomieszczeń zajmowanych na działalność gospodarczą. Mogą one polegać, np. na: naprawie, odnowieniu, wymianie pewnych elementów, instalacji. Te wydatki mogą być odliczane, jeżeli wcześniej nie zostały już uwzględnione w uldze remontowej oraz podatnik potrafi udowodnić związek ponoszonych kosztów z osiąganymi przychodami.
Podatnik może również wnieść do swojego przedsiębiorstwa posiadane sprzęty, urządzenia czy wyposażenie, które będą wykorzystywane w prowadzonej działalności jako środki trwałe, np. komputer, samochód. W tym celu należy przygotować stosowne oświadczenie o przeznaczeniu danego urządzenia na potrzeby działalności gospodarczej i podać w nim jego rynkową wartość. Urządzenia czy sprzęty o wartości rynkowej nieprzekraczającej kwoty 3500 zł mogą zostać zaliczone jednorazowo w koszty działalności. Przy wartości większej niż 3500 zł przedmioty te powinny być amortyzowane i zgodnie z właściwą stawką amortyzacji będą stopniowo zaliczane w koszty działalności. Ewentualna sprzedaż wniesionych środków trwałych będzie stanowiła przychód z działalności gospodarczej i zostanie opodatkowana zgodnie z wybraną przez przedsiębiorcę formą opodatkowania.
Tak więc, wydatki poniesione na zakup mebli biurowych mogą stanowić koszt uzyskania przychodów przedsiębiorcy (Pierwszy Urząd Skarbowy w Bielsku-Białej sygn. 2403-PDF-415-58-05 PBB1/423-978/05). Także koszt ten może stanowić zakup „wypoczynku” wykorzystywanego do podejmowania klientów (Drugi Urząd Skarbowy Łódź-Bałuty sygn. I/415-66-142/05/ZDB).
Niestety, zaliczenie w koszty prowadzonej działalności gospodarczej nie będzie takie oczywiste w sytuacji, gdy zakupione meble znajdują się w mieszkaniu, w którym prowadzona jest działalność gospodarcza, a po godzinach pracy służą one na potrzeby prywatne właściciela firmy. Zakup mebli do mieszkania, które służą i działalności gospodarczej i celom osobistym, nie będzie kosztem. Warto w tym przypadku być ostrożnym i do kosztów zaliczyć tylko te wydatki na zakup mebli lub wyposażenia, które służą prowadzeniu firmy, np. wydatki na zakup szafy przystosowanej do przechowywania segregatorów, która nie może z powodu swojej konstrukcji służyć do innych celów.
W przypadku podatku VAT, podatnicy tego podatku mogą odliczać go od zakupów związanych z prowadzoną działalności, jeżeli zakupy te mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów.
W sytuacji rozliczania kosztów związanych z utrzymaniem mieszkania wykorzystywanego do prowadzonej działalności za pomocą proporcji, podatnik według takiej samej proporcji może odliczać podatek VAT z faktur dokumentujących nabycie rozliczanych wydatków. Pamiętać jednak należy, że aby mieć możliwość odliczania podatku VAT od poniesionych wydatków, wydatki te muszą być udokumentowane fakturą VAT wystawioną na podatnika. Nie może być ona wystawiona np. na małżonka czy oboje małżonków.
Zaznaczyć w tym miejscu należy, że wyodrębniony na cele prowadzonej działalności pokój lub powierzchnię zajętą na prowadzenie działalności gospodarczej powinno się również zgłosić w wydziale podatków i opłat urzędu miasta lub gminy celem naliczenia podatku od nieruchomości według stawki właściwej dla lokali użytkowych.
źródło (Grz. C.) podatki.pl
|
|
|
|
|
